Ante el aumento de costos y la desaceleración de las ventas en pozo, el sector inmobiliario impulsa un debate sobre la securitización de hipotecas con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad.
La construcción en pozo perdió el dinamismo que mostró durante gran parte de 2024. El aumento de costos, la suba del valor de la tierra y un mercado hipotecario limitado afectaron el ritmo de ventas y extendieron los plazos de obra en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).
Según datos del sector, edificar en el AMBA supera los 1.500 dólares por metro cuadrado en obras estándar y pasa los 2.000 dólares por metro cuadrado en proyectos premium. Los valores de venta no acompañaron con la misma velocidad, lo que redujo márgenes y complicó la ecuación económica para muchos emprendimientos.
En ese contexto, desarrolladores y economistas propusieron utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para comprar carteras hipotecarias y generar mayor volumen de crédito para vivienda. La iniciativa se basa en la securitización de hipotecas, un mecanismo que funciona en otros países y que consiste en empaquetar hipotecas dentro de un fideicomiso para vender participaciones a inversores institucionales.
Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), afirmó que los bancos no tienen fondeo a largo plazo, sino a corto plazo, como los plazos fijos, y que el descalce al prestar a largo plazo es significativo. Según Tabakman, la securitización permitiría que las entidades financieras descarguen parte de las hipotecas otorgadas para recuperar liquidez y volver a prestar.
Miguel Kiguel, economista de Econviews y doctor en Economía por Columbia University, sostuvo que el FGS ocupa un lugar central por la ausencia de grandes inversores institucionales privados. Kiguel explicó que el sistema podría funcionar especialmente con préstamos ajustados por UVA, dado que en Argentina es difícil otorgar hipotecas a largo plazo a tasa fija por la volatilidad macroeconómica.
Gabriel Martino, banquero y empresario, propuso replicar el modelo estadounidense de Fannie Mae, liquidando de manera ordenada las participaciones accionarias del FGS en empresas privadas y redirigiendo los fondos hacia una entidad de securitización hipotecaria.
Tabakman aclaró que el efecto sobre la construcción sería indirecto: primero se securitizarían hipotecas sobre bienes terminados, y luego, quien venda un inmueble usado mediante un crédito hipotecario podría destinar ese capital a comprar una unidad en construcción. El ejecutivo afirmó que el gran cambio sería la posibilidad de volver a trabajar para la clase media.
Actualmente, numerosos proyectos continúan activos pero avanzan con velocidades inferiores a las previstas. Tabakman comentó que no hay tantos proyectos paralizados, sino proyectos que van más lentos. Pese al entusiasmo del sector, reconoció que existen posiciones divididas entre economistas sobre el uso del FGS para este tipo de operatorias.